Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022 đã phải đối mặt với nhiều khó khăn. Trong đó, yếu tố tác độ lớn nhất đến thị trường hiện nay đó là vấn đề liên quan đến pháp lý. Mặc dù đã có một số động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn như: Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 của Thủ tướng về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam an toàn, lành mạnh, bền vững nhưng các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản nên phê duyệt dự án, tạo nguồn cung cho thị trường không được cải thiện. Chính quyền các địa phương rất thận trọng trong việc phê duyệt dự án đầu tư do lo ngại vướng mắc quy định pháp luật.

Thị trường bất động sản (BĐS) đang trải qua giai đoạn trầm lắng do nhiều vấn đề ‘chồng chéo’ như khó khăn trong việc tiếp cận được nguồn vốn vay, giá nhà ở tăng cao bởi áp lực giá cả đầu vào tăng, thiếu nhà ở cho người có thu nhập thấp (NƠXH)…

Các chủ đầu tư cũng gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn khi hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu. Ngoài ra, room tín dụng hạn chế của các ngân hàng thương mại ảnh hưởng tới khả năng cấp tín dụng cho khách mua nhà.

Các chủ đầu tư đang rất sẵn sàng để kích hoạt dự án nhưng do còn nhiều rào cản pháp lý nên các địa phương còn chần chừ trong việc phê duyệt. Nguồn cung chưa vào được thị trường chứ không phải không còn. Nguồn cung BĐS chỉ trực chờ bùng nổ khi khó khăn pháp lý được tháo gỡ. Có thể nói “chìa khóa gỡ khó” cho doanh nghiệp trong trung – dài hạn đó là pháp lý.

Ở góc nhìn khác, những vấn đề về dịch bệnh hay sức ép cạnh tranh từ bên ngoài, xu hướng phát triển công nghệ và mô hình mới; vấn đề già hóa dân số; suy thoái môi trường, biến đổi khí hậu... cũng đều là những khó khăn, thách thức đối với thị trường BĐS, bởi thực tế những yếu tố này đã tác động không nhỏ đến quá trình triển khai, phát triển của thị trường trong thời gian qua.

Hiện nay, thị trường đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở phục vụ cho người thu nhập thấp – trung bình. Quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, tranh chấp…

Trong khi nguồn cung khan hiếm do nhiều dự án bị vướng thủ tục pháp lý chưa thể triển khai thì một số biện pháp kiểm soát dòng vốn của cơ quan quản lý đang khiến thị trường chững lại, thanh khoản suy yếu.

Tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Việc đầu tư phát triển NƠXH trong thời gian qua đã đạt được một số kết quả quan trọng bước đầu. Tuy nhiên so với yêu cầu đặt ra thì vẫn chưa đạt được như mong muốn. Đến nay mới đạt được 7,79 triệu m2 so với yêu cầu là 12,5 triệu m2…

Thị trường bất động sản năm 2023 hoàn toàn có thể 'khởi sắc' nhờ những chính sách, đề án... của Chính phủ cũng như các Bộ, Ban, Ngành đưa ra để hỗ trợ phát triển kinh tế.

Các nguyên nhân dẫn đến sự hạn chế trong phát triển NƠXH, theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị: Thứ nhất, quy định pháp luật (gồm Luật Nhà ở và luật khác liên quan) còn một số tồn tại, vướng mắc, cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các nội dung như: Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng, mua bán NƠXH… Thứ hai, việc bố trí nguồn vốn cho phát triển NƠXH cũng gặp nhiều khó khăn. Thực tế, Ngân hàng Chính sách xã hội chỉ mới bố trí được khoảng 35% nguồn vốn so với nhu cầu… Thứ ba, trong thời gian qua, một số địa phương chưa thực sự quan tâm về phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân.

Để thúc đẩy phát triển NƠXH, Bộ Xây dựng đang trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, phê duyệt Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho người TNT và công nhân khu công nghiệp.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ cùng với các cơ quan, bộ, ngành tập trung rà soát các quy định của pháp luật, đảm bảo tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong phát triển NƠXH, trong đó bao gồm cả các quy định về quy trình, thủ tục đầu tư NƠXH. Đồng thời thực hiện các giải pháp tháo gỡ thủ tục hành chính trong đầu tư đất đai, xây dựng, quy hoạch để triển khai phát triển NƠXH. “Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH sẽ thực hiện cụ thể các giải pháp này”.

Nhiều chuyên gia cho rằng, 2023 sẽ là dấu mốc cho sự đảo chiều của thị trường bất động sản bởi nhiều nhân tố thúc đẩy thị trường phát triển. Trong những thách thức thì thị trường BĐS vẫn còn đó những cơ hội. Trong bối cảnh trì trệ kinh tế như thời gian qua, nếu các nhà đầu tư nắm bắt kịp thời cơ hội từ đầu tư hạ tầng mang lại có thể thu lợi lớn trong thời gian tới.

Ngày 5/12/2022, Ngân hàng Nhà nước quyết định nâng chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm 1,5-2% là tín hiệu tích cực cho toàn bộ ngành nghề trong nền kinh tế nói chung cũng như thị trường BĐS nói riêng. Đặc biệt, cả cá nhân nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đều mang tâm lý hồ hởi. Thông tin bổ sung nguồn vốn lần này giúp bơm thêm vào nền kinh tế 156.000-200.000 tỷ đồng từ nay đến hết năm 2022, tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường và sẽ làm giảm việc cắt lỗ sâu, giảm nguy cơ khủng hoảng hay “đóng băng” thị trường”.

Một số giải pháp được các ban ngành cũng như chuyên gia đưa ra là: Sớm hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính thống nhất, không bị chồng chéo gây trở ngại cho hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp. Các thủ tục đầu tư, quy định giá đất, nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất… đang bộc lộ những dấu hiệu của sự lạc hậu, chồng chéo, mâu thuẫn khiến quá trình triển khai dự án kéo dài.

Nhìn chung, thị trường BĐS năm 2023 được kỳ vọng sẽ là cơ hội cho nhà đầu tư định hướng đúng xu hướng phù hợp với chính sách mới, hướng đến lợi ích khách hàng bền vững thay vì chỉ chú trọng vào doanh số trong ngắn hạn mà bỏ qua quyền lợi khách hàng trong dài hạn.